裁判观点梳理：小区物业公司安全保障义务的责任边界

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物业公司对业主负有安全保障义务。但如果业主在权利受到损害时，可否向物业公司追责？物业公司需要履行何种作为义务才可以免责？本文以小区物业公司的“安全保障义务”为讨论点，从司法判例出发，探讨和分享物业公司安全保障义务的责任边界，以供实务参考。

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文｜应佳豪上海嘉坦律师事务所

物业公司作为专业的服务机构，在为小区业主提供物业服务时，与业主之间形成物业服务的法律关系。近年来，小区中发生高空坠物砸坏车辆、业主在小区活动过程中受伤等案件频发，让我们不禁思考物业公司的安全保障义务，业主在权利受到损害时，可否向物业公司追责？物业公司需要履行何种作为义务才可以免责？

现实中，一方面，业主对物业公司提供的服务有着较高的要求，业主认为自己支付了物业管理费，物业公司理应对业主的财产安全和人身安全有保障义务；另一方面，业主在对物业公司提出较高要求的时候，是否需要注意到物业公司安全保障义务也应有合理的限度和边界。笔者以小区物业公司的“安全保障义务”为讨论点，从司法判例出发，探讨和分享物业公司安全保障义务的责任边界。

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物业公司安全保障义务的来源

除此之外，《民法典》第1254条第二款规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形（高空抛物）的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。除了《民法典》，《物业管理条例》对此也有相关的规定，第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

其次，关于物业公司安全保障义务的约定义务，《民法典》也有明确的规定，其中二十四章“物业服务合同”第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。第九百四十二条规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

具体来说，物业公司对业主的安全保障义务分为两个方面，即保护业主的财产安全和人身安全。财产安全保护方面，经检索司法案例，目前常见的纠纷类型有：小区外墙脱落致车辆受损、恶劣天气下的暴雨导致车辆在地下车库受损、小区业主的个人物品掉落导致车辆受损等，在此类型的案件中，车主往往为车辆在保险公司购买了车险，因此车主在车辆受损后往往会向保险公司提出索赔，在签署《“代位求偿”案件索赔申请书》和《机动车辆索赔权转让书》等文件得到保险人的赔偿款后，保险人根据《中华人民共和国保险法》第六十条第一款取得了代位求偿的权利，因此此类纠纷的很多案由为保险公司与物业管理公司之间的代位求偿权纠纷。

在举证责任分配方面，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。因此在物业服务合同纠纷中，若物业服务公司不能提供充分证据证明自己已尽到必要的管理和注意义务的，要对业主车辆受损承担责任。这其中，又根据有无具体侵权人，物业公司需要承担不同程度的责任，有具体的侵权人的，那么具体侵权人需要承担主要责任，物业管理公司在未尽安全保障义务的范围内承担补充赔偿责任。

从小区内发生的人身损害赔偿案件类型来看，也根据有无具体的侵权人，判决物业承担不同比例程度的侵权责任。在(2023)粤0605民初8669号案件中，林某在小区三楼长满青苔的阳台跌倒，法院认为物业公司对涉案地点上滋生的青苔未及时清理，未尽到安全保障的法定义务，应对本案林某摔倒致伤的事故承担责任。但是林某作为一个具有完全民事行为能力的自然人，理应知晓地面湿滑更需谨慎行走，未尽到作为成年人的注意谨慎义务，导致其发生摔倒事故，故其应当承担相应的民事责任。最后在赔偿责任分配上，物业公司承担60%的责任，林某承担40%的责任。

而在(2022)辽0291民初7649号案件中，李某因为被告吕某的女儿呕吐后产生的呕吐物散落在公共区域而滑倒，即有具体的侵权人，法院认为被告吕岩的女儿呕吐后产生的呕吐物散落在公共区域，对过往人员将产生一定的安全隐患，作为法定监护人，应当及时清理或通知物业人员清理，其没有采取必要的措施预防损害后果的发生，应当承担一定的民事责任。被告物业公司作为案涉公共区域的管理人，应当采取措施加强巡查，消除相关的安全隐患，其没有采取措施，导致了损害的发生，亦应承担一定的过错责任。原告作为成年人，行走在公共区域时应当保持谨慎，其疏忽大意，没有察觉到路面情况，导致了损害后果的发生，应当自行承担主要责任。根据本案发生的实际情况，最后酌定由被告吕某承担20%的赔偿责任，由被告物业公司承担5%的赔偿责任。剩余损失由原告承担。

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案例聚焦

（一）财产损害类

1.有具体侵权人，具体侵权人承担主要责任，物业公司承担次要责任

案例1：李萍、陈崇民等财产损害赔偿纠纷

案号：（2022）辽0114民初8400号

案情：本案中李某将车辆停放在在万科2-11-21车库门前，在当天下午车主被物业电话告知，其车辆被高空坠物砸坏，后报警查明是陈某、洪某堆放的物品脱落导致车辆受损。最后法院根据责任的主次关系，判决具体侵权人赔偿80%，物业公司在未尽职责的范围内承担20%的责任。

裁判观点：

公民的财产权利受法律保护。在本案中，发生脱落致原告车辆受损的物品系被告陈某、洪某私人物品，被告陈某、洪某将其私人物品堆放于小区二楼平台公共区域，且长期不在该小区居住，对其物品疏于管理，现物品脱落导致原告车辆受损，被告陈某、洪某应对原告所主张的车辆维修费用承担主要赔偿责任。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”被告物业公司作为为该小区提供物业服务的公司，未能举证证明其已就业主违规堆放物品的行为及时向有关行政部门报告，未能对公共区域尽到妥善管理义务，应对原告主张的损失承担次要赔偿责任。

2.没有具体侵权人，物业服务公司不能证明自己尽到了管理职责的，承担侵权责任

案例2：阳光财产保险股份有限公司台州中心支公司、浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司等保险人代位求偿权纠纷

案号：(2022)浙1002民初6256号

案情：本案中案外人方某将车辆停放在万家华庭小区内停车位上，当日该小区墙面脱落砸到方某小型汽车，导致车辆损坏。事故发生后，受损车辆被送至台州宝诚汽车销售服务有限公司维修，产生维修费21600元。因被告未向案外人方佳履行赔偿义务，故案外人向阳光保险公司申请保险人代位赔偿并将赔偿请求权转让给阳光财产保险股份有限公司台州中心支公司。后原告向被告发送《追索函》，要求开元物业台州分公司支付赔偿款21600元。

裁判观点：

开元物业台州分公司作为台州市椒江区万家华庭小区的物业服务管理机构，对建筑物墙面具有维修和管理义务。开元物业台州分公司述称，对万家华庭小区楼房外墙的检查是通过肉眼巡查的方式进行，巡查频率为一月一次，并无详细台账记录，显然对于高层楼房外墙是否存在空鼓易脱落等安全隐患，通过该巡查方式及频次是无法得到有效防范的。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。现开元物业台州分公司未能提供证据证明自己没有过错，故应当承担涉案损害的侵权责任。

综上，本院认为，物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务，开元物业台州分公司作为万家华庭小区管理人，不能提供充分证据证明自己已尽到必要的管理和注意义务，应当对外墙脱落造成的车辆损害，承担相应的赔偿责任。

案例3：天安财产保险股份有限公司西安中心支公司与西安立通物业管理有限责任公司追偿权纠纷一审民事判决书

案号：(2021)陕0113民初35748号

案情：本案中原告承保的陕AXXX**丰田GTM7240G轿车停放于西安市高新区XX路XX小区规定的停车位上，被该小区2号楼外墙瓷砖掉落砸中，致标的车辆损坏。2021年7月12日业主向该小区物业提交书面理赔申请书，申请赔偿车辆维修费，要求被告在两日内能给予答复，多次沟通均未得到赔偿。2021年7月20日被保险人向原告申请理赔，要求赔偿车辆维修费。陕AXXX**车在陕西博奕汽车贸易有限公司4S店维修，经原告定损车辆维修费10393元。原告于2021年7月30日赔偿结束，赔付金额10393元，并与李某某签订《机动车辆索赔权转让书》，原告取得代位追偿权。被告辩称张贴了“有高空坠物危险，请勿逗留”的相关警示，业主不顾立通公司的劝阻，亦存在重大过错。

裁判观点：

本案中，被告是案涉小区的物业管理公司，对其提供的案涉停车位和物业服务区XX号楼外墙安全负有管理义务。被告明知案涉车位毗邻高层建筑，存在高空坠落物的风险，仍划定毗邻地面为停车位，且未对案涉车位采取禁停等措施，导致其亦负有管理义务的毗邻建筑物外墙瓷砖脱落砸中案涉车辆。由此来看，被告在客观上存在违反注意义务的行为并导致案涉车辆受损，主观上具有过错，应承担侵权责任。被保险人李某某向原告交纳了包含停车服务的物业费，亦将车辆停放在被告划定的案涉车位上，并不存在违规停放的问题，对损失的形成不具有过错。对此，本院对被告关于被保险人有过错，应减轻赔偿责任的主张，不予支持。原告已向被保险人赔偿了因被告侵权责任导致的损失10393元，有权在赔偿金额范围内代位行使被保险人对被告请求赔偿的权利。故本院对原告的主张，予以支持。

案例4：谢凌辰与湘潭市乐家物业有限公司高空抛物、坠物损害责任纠纷二审民事判决书

案号：(2023)湘03民终92号

案情：本案中谢某将一台牌照为湘ＣＳ××**的黑色丰田轿车停放在湘潭市岳塘区霞光山庄北苑Ｃ8栋2单元楼下，该停放地点未设置车位线。翌日早上8时许，谢凌辰发现该车前挡风玻璃碎裂，引擎盖有一处凹痕，引擎盖上遗留有一个蓝色晾衣架，怀疑系车辆停放处的居民家中坠物将车辆砸坏，遂通知了乐家物业并报警。派出所民警经过调查走访并查看监控，未发现掉落的衣架属于哪一户，无法确定具体责任人。

裁判观点：

物业公司负有防止高空抛物的安全保障义务，在物业公司未尽到相应的安全保障义务时，业主可选择向物业公司主张侵权责任。本案中，谢凌辰的车辆系被高空坠落的晒衣架砸到导致受损。尽管乐家物业抗辩其已尽到安全保障义务，并提交了微信记录、巡检记录、温馨提示照片、小区标识照片等予以佐证，但经庭审查明，虽乐家物业提交的《前期物业服务协议》中约定“各业主应在阳台内设晒衣架，衣服不得晾晒在外，业主不得冲洗阳台”，但在实际管理中，业主在护栏外搭建晾衣架的行为是被乐家物业允许的，故该部分应是乐家物业负有管理义务的范围。同时，乐家物业作为物业服务公司，基于物业服务合同约定，对小区内部的公用设施应尽到维护和保养义务。

本案中，在报警后，因监控存在盲区，设置不合理，未能向xxxx提供相应监控录像作为寻找直接侵权人的途径，导致谢凌辰的车辆受损后无法得到及时赔偿，乐家物业疏于管理职责且具有一定过错，应承担次要责任；谢凌辰作为从完全民事行为能力人，在车辆停放过程中，应当知道将车辆随意停放在非车位停放点将有可能产生安全隐患，却将车辆随意停放，没有尽到安全注意义务，其对由此造成的自身损害应承担主要责任。综合以上原因，对于谢凌辰的损失，根据各个责任主体在案涉事故中的过错大小，酌情认定乐家物业对谢凌辰的损失承担30%的赔偿责任，谢凌辰承担70%的责任。

3.特殊天气，物业公司未尽预防和补救义务的，不免责

案例5：辽阳精诚物业管理有限公司、中国人民财产保险股份有限公司辽阳市分公司等保险人代位求偿权纠纷民事二审民事判决书

案号：(2023)辽10民终667号

案情：本案中倪某系案涉小区的住户，2021年10月辽阳市遭遇持续性降雨天气，导致水位上涨，倪某停放在地下停车场的车辆因浸水受损，该车辆在人保辽阳分公司投保机动车损失险，车辆发生的维修费为350000元，之后倪某向人保辽阳分公司出具《机动车辆索赔权转让书》，把向责任方索赔的权利转让给人保辽阳分公司。物业公司辩称导致案涉车辆受损的原因系因强降水造成，构成不可抗力，物业不应承担赔偿责任。

裁判观点：

一审法院认为因物业公司与业主倪某之间成立物业服务合同关系，物业服务企业对倪某停放的车辆负有管理责任。在强降雨来临前，特别是在明知存在通风口的情况下，物业应在预防和补救方面尽到更多的注意义务。现物业自认系因强降水产生的积水经通风口进入地下停车场而导致案涉车辆受损，故精诚物业应对其物业管理不到位而导致倪影的车辆受损承担赔偿责任。人保辽阳分公司在已向被保险人倪影赔偿保险金并取得保险人代位求偿权后，要求精诚物业给付理赔款有事实和法律依据。

二审法院认为上诉人精诚物业提出的涉案事件系不可抗力导致的主张，不能预见、不可避免的自然灾害属于不可抗力，本案的天气情况均有气象预警，其导致地下停车场进水亦非不可预见及避免的情况，精诚物业的该项主张与客观事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。关于车辆实际损失问题，案涉车辆维修及施救提供了相关票据及证明，精诚物业未提供证据予以反驳，被上诉人人保辽阳分公司赔偿后，一审法院判决精诚物业对此承担责任并无不当。

（二）人身损害类

1.无第三人侵权的，物业公司在未尽职责范围内承担部分侵权责任

案例6：柴菊华与上海犇舟物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷一审民事判决书

案号：(2022)沪0117民初15648号

案情：本案中原告在小区地下车库内不慎摔伤，摔伤位置位于XX小区XX道，在原告摔伤位置附近有散落的砖块等建筑垃圾，原告的电动自行车倒在一旁。司法鉴定意见书显示：被鉴定人柴菊华因外伤致左足拇趾近节趾骨远端骨折。被告物业公司辩称：原告没有证据证明小区地下车库堆放了建筑垃圾，也无法证明其摔倒与建筑垃圾之间的关系。退一步说，原告是成年人，自己应当尽到注意义务，也应当承担本次事故的全部责任。

裁判观点：

行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。本案原告述称其在事发小区地下车库内推行电动自行车外出，因刮蹭到车库出入口坡道上散落的建筑垃圾，不慎摔倒，被电动车压伤脚趾，根据在案证据，原告所述事实具有高度盖然性，本院予以确认。被告犇舟物业公司作为事发小区的物业服务人,应当妥善清洁物业服务区域内的业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，然而被告未能及时清扫洒落在小区地下车库出入口路面的垃圾，影响小区业主正常通行，被告显然未充分尽到安全保障义务，该行为对原告人身、财产损害的结果具有一定过错，其应对原告承某应侵权赔偿责任。原告作为完全民事行为能力人，应是自身安全保障的第一责任人，其在事发时未能充分注意地面情况导致摔伤，自身也具有一定过错。根据本案实际情况，本院酌情确认被告犇舟物业公司对原告承担40%的赔偿责任。

案例7：林碧霞、佛山市新居业物业管理有限公司身体权纠纷民事一审民事判决书

案号：(2023)粤0605民初8669号

案情：本案中原告在南海区九江镇儒林尚居三楼阳台跌倒，诉称是因为三楼出入口张了非常多的青苔，很滑。并向法院提交了案涉地点现场照片及就医记录和病历，被告物业公司辩称其受伤与物业公司的行为没有任何因果关系，也不能证明新居业物业公司就其受伤存在过错。

裁判观点：

新居业物业公司作为小区物业服务公司，有对小区公共场所排除安全隐患等方面的管理和安全保障义务。新居业物业公司对涉案地点上滋生的青苔未及时清理，未尽到安全保障的法定义务，应对本案林碧霞摔倒致伤的事故承担责任。原告作为一个具有完全民事行为能力的自然人，理应知晓地面湿滑更需谨慎行走，未尽到作为成年人的注意谨慎义务，导致其发生摔倒事故，故其应当承担相应的民事责任。结合双方的过错大小及事故发生的原因酌定新居业物业公司对本案事故承担60%的责任，林碧霞承担40%的责任。

2.有第三人侵权的人身损害，第三人承担主要责任，物业公司承担补充责任

案例8：李某与吕岩、裕景（厦门）物业管理有限公司大连分公司生命权、健康权、身体权纠纷一审民事判决书

案号：(2022)辽0291民初7649号

案情：本案中原告在被告裕景物业公司管理的中心裕景小区一楼大堂推儿童车行走时，不慎踩到他人呕吐物，摔倒在地，造成腰部受伤。后被医院诊断为腰椎骨折，并于2019年11月20日至23日在庄河市中心医院住院治疗。经原告调取物业公司监控发现，致使原告摔倒的呕吐物系被告吕岩女儿所造成的，且被告女儿呕吐后，没有进行相应的清理。被告吕某辩称原告没有证据证明其滑倒系被告孩子呕吐物所致，被告裕景物业公司辩称已经尽到了合理的安全保障义务，不应承担补充责任。

裁判观点：

本院认为，公民的健康权受法律保护。被告吕岩的女儿呕吐后产生的呕吐物散落在公共区域，对过往人员将产生一定的安全隐患，作为法定监护人，应当及时清理或通知物业人员清理，其没有采取必要的措施预防损害后果的发生，应当承担一定的民事责任。被告裕景物业公司作为案涉公共区域的管理人，应当采取措施加强巡查，消除相关的安全隐患，其没有采取措施，导致了损害的发生，亦应承担一定的过错责任。原告作为成年人，行走在公共区域时应当保持谨慎，其疏忽大意，没有察觉到路面情况，导致了损害后果的发生，应当自行承担主要责任。根据本案发生的实际情况，本院酌定由被告吕岩承担20%的赔偿责任，由被告裕景物业公司承担5%的赔偿责任。剩余损失由原告承担。

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总结及建议

不管是《民法典》还是《物业管理条例》，对物业公司的安全保障义务均作了较明确的规定。实务中，法院在裁判物业服务合同纠纷时，往往会考虑到利益的平衡，即不管是发生在小区内的财产损害案件，还是人身损害案件，物业服务公司需要在多大的责任范围内承担责任，视案情的具体情况而定，若对物业公司提出较高的管理和注意义务，即物业公司对业主的人身和财产安全有较高的安全保障义务，是否与其收取的物业费相匹配？即物业公司收取较为平价的物业管理费却被要求有较高的管理义务是否有违公平原则？

据此，法官在裁判案件时往往也会考虑到物业公司的生存，因为这不仅仅是一个法律问题，更是一个社会问题。而作为物业服务合同的被服务方，业主通过业主委员会聘请物业公司对小区进行日常的管理，难免会对物业公司的管理行为有所期待，但是物业管理公司的安全保障义务也是有合理限度的，按照社会公众普遍的认知和常识以及结合法条的规定来确定这个边界，因此，业主被侵权要维权，也要理性。