绝对干货！亲身经历，佛山二手房实操避坑指南！

在刚刚过去的5月，佛山二手网签套数再一次反超一手，这是罕见的现象。如果接下来你确定要在买佛山二手房，那这篇文章你要好好看。

经常有老铁来咨询二手房交易各种环节问题，每个人遇见的情况不尽相同。

作为在佛山经手过200套+二手交易流程的行业人士，我和我们二手团队的同事今儿就把大家关心的问题、细节梳理出来，记得收藏转发喔！

就从当你看中一套二手房，谈妥价格，准备拿下时开始。

01

第一步，签订三方合同的当天，业主提供当天的查册纸。

买家、中介确认业主名下房产清晰的抵押情况后，三方在场签订一份三方合同。

签订之后，买家支付定金给卖家。此时，有的中介会收走业主的房产证，避免业主二次交易。

注：必要时，买家还可要求卖家去打印征信报告。

02

第二步，按揭公司评估。

中介会介绍按揭公司给房子估价，并对接按揭贷款的银行。这里会涉及按揭服务费，行业标准不一。

注：小中介行会找合作开的按揭公司，大行会有自己的按揭公司（如链家背后有贝壳按揭）。

其实，买卖双方也可自行找银行做按揭，但是买方找的银行，业主担心手续会被故意拖延，又或者像外省的新闻，过完户被买家拿去做了其他抵押贷，最后只拿了个首付款，尾款无法收齐。

如果是业主找的银行，有时候买家的征信和流水有点小瑕疵，须要灵活处理的地方又会被呆板的经办给搅黄，弄了1/2个月最后双方不合，又解除合同，白忙活。

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第三步，买家、业主、中介三方前往买家贷款银行，配合签定按揭合同。

银行审批买家资质合格后，出具同意贷款书给买家，一般银行审核期为7~15天。

注：一般按揭公司会提供最低利率的银行、审批条件相对宽松的银行。如果银行因买家征信、流水等原因拒绝贷款或批贷金额不足，一般业主都同意和平解约（建议签订合同里约定好）。

同时，卖家也要着手偿还原先的贷款，这里通常分三种情况：

①带押过户，买卖双方最安全、省心，最便捷的贷款过户手续，办理过户当天同时买家入押手续也一起办理，卖家不用为结清贷款而愁，买家也不用再跑一次入押手续。

注：有部分银行带押过户不需要任何费用，但是部分银行如工行、中行须要第三方担保函，担保费用1%左右。

②卖家自己偿还贷款，这对买家也是好事。这里各家银行的解押时间不一，有的银行从申请到解押完毕要2-3个月，有的银行1个月搞定。

③卖家要求买家帮忙偿还贷款，这种情况相信很多买家都曾担忧过。怕帮还了房贷，卖家不配合过户。那这种情况下，买家如何降低风险呢？

首先，中介需要收走卖家的还贷银行卡。

其次，买家要明白在法律界定的合理范围内，买家可拿出10%~20%的首付款用于帮卖家偿还房贷。

比如谈好房价200万，但原业主欠银行70万，那么在法律保护层面，买家最多可拿40万来帮还贷款，另外30万应由卖家自行解决，或找融资公司过桥偿还。

但假如卖家坚决不同意，那此时就需要机智靠谱的中介从中协调了。

如果说服卖家做过桥借款，利率要视卖家征信而定，月利率1.8%~3%都有。而利息由谁来承担，取决于双方怎么谈。

如果买家十分介意或担心帮卖家偿还房贷后对自己不利，则可考虑选择购买一些大中介行提供的所谓“买卖首付担保”的保险。

即在卖家出现违约时，担保方可先行赔付买家已支付的首付款。这种保险的费率行业也没标准，一般都在1%以内。

当卖家贷款结清后，就可办理房产证解押手续，但此刻可能也不安全。

因为从跟银行申请解押，到解押完毕，通常少则1个月，多则2个月。如果在此期间，卖家因为别的债务纠纷，令这套房子被查封导致不能过户，则上文提到的“买卖首付担保”保险对于买家有保障。

注：这种“买卖担保”保险只是为了增加安全系数，事实上很多二手房交易过程中，买家都没买过这样的保险。

假如买家没有购买类似的“买卖担保”保险，那出了问题，只能买家自行走司法程序追讨这笔款。这种概率很低，但不代表没发生过。

所以为了尽可能避免这种情况的发生，一个合格专业细心的中介非常重要。Ta在跟业主接触的过程中，如果察觉业主可疑，那中介可以停止买卖交易。

注：如果真的发生了卖家违约的纠纷，中介其实也不会承担什么责任。

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第四步，房产证解押后，三方前往行政服务中心办理房产过户手续。

买家现场交税，行政服务中心更名。

注：有的买家会选择在过户当天，在现场给首付，或者提前做好资金存管，办完手续卖方凭过户回执解冻即可。

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第五步，新房产证出来后，买家和银行一同前往行政服务中心做入押登记。

注：此步骤也可以在第四步同时进行，另外入押也可能是省S的操作需要。

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第六步，银行入押完毕，放款后，中介配合新业主完成水电、物业手续交接。

注：水、电、燃气可微信办理过户，如有欠费须要结清。

07

接下来，一些普遍存在的情形，说下我的观点。

①买家首付不够，该不该让按揭公司拉高评估价，让银行多贷点款，少给点首付？

答：这就是行业称呼的“高评高贷”，原则上我不建议买家做。自己不管是借也好，降低要求也罢，不要尝试越界。

②为了少交点契税和个人所得税，能不能让按揭公司做低网签价？

答：这种避税方式，原则上我也不建议这么做，因为后续有可能导致银行放不了贷款。

当然，最终买卖双方自行协商判断。

以上是比较完整的二手房交易流程顺序和基本注意事项，未能涵盖方方面面，如有其它问题和突发情况，你也可以单独咨询我们。

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。